Immobilienfinanzierung: Provision ganz nach Gusto

Nicht nur bei Geldanlagen wie Investmentfonds mit Ausgabeaufschlägen oder Versicherungen wie Lebensversicherungen mit Abschlusskosten für künftige Prämien, sondern auch bei Krediten kostet die Beratung Geld. Das gilt besonders für die Immobilienfinanzierung, denn hier sind die Kreditbeträge hoch. Oft geht es um mehrere Hunderttausend Euro, die dann als Basis für die Provisionsberechnung dienen.

Zu unterscheiden ist die Immobilienfinanzierung direkt bei einer Bank oder Sparkasse oder über einen freien Hypothekenvermittler, der den Kunden bei einem Kreditinstitut “unterbringt” und dafür eine Provision erhält.

Vermittler hat viel Spielraum bei der Provision

Geht ein Kreditsuchender direkt zu einer Bank oder Sparkasse, ist mal ein angestellter Mitarbeiter tätig, mal zum Beispiel ein selbstständiger Mitarbeiter, der aber nur für diese Bank oder Sparkasse vermittelt. Die Provision hängt ab vom Status. Bei einem fest angestellten Mitarbeiter wird möglicherweise formal überhaupt keine Provision zusätzlich zum Gehalt bezahlt. Vertriebskosten sind aber vor allem wegen des Gehalts natürlich trotzdem entstanden. Laut Branchenkennern kalkulieren Banken und Sparkassen mit etwa einem Prozentpunkt Vertriebskosten, die in den Kreditzins eingerechnet werden. Bei einem Hypothekendarlehen über 300.000 Euro wären das 3.000 Euro.

Bei freien Hypothekenvermittlern (dazu sind auch viele Vergleichsportale zu zählen) kann die Provision praktisch frei festgelegt werden. Der Hypothekenvermittler kann nur 0,5 Prozent oder auch 2,5 Prozent ansetzen. Bei 300.000 Euro Darlehenssumme und 2,5 Prozent Provision würde die Vertragsvermittlung 7.500 Euro bringen. Da aber die Provision in den Effektivzins eingerechnet werden muss, wären sehr hohe Provisionssätze nicht konkurrenzfähig. Zusammen mit dem reinen Kreditzins der Bank oder Sparkasse wäre ein Hypothekenvermittler zu teuer und würde den Kunden verlieren. Im Schnitt liegt der Provisionssatz laut Branchenkennern derzeit bei etwa 1,3 Prozent. Wer es konkret wissen will: Im ESIS (europäisch standardisiertes Merkblatt) muss die Provision seit 2016 ausgewiesen werden. Das ist die Folge der EU-Richtlinie für wohnwirtschtliche Kredite (2014/17/ЕU).

Provision erhöht den Effektivzins der Immobilienfinanzierung

Der Kunde sollte bei einer Immobilienfinanzierung aber nicht in erster Linie darauf schauen, ob er vielleicht einen Rabatt bei der Provision herausschlagen kann. Er sollte auf den Effektivzins achten, der die Provision enthält. Ein guter Hypothekenvermittler, der den Kunden zu einem günstigen Angebot lotst, nützt mehr als einer, der etwas von der Provision abgibt, aber ein deutlich teureres Angebot hat. Gleichwohl ist es gut zu wissen, dass bei der finalen Entscheidung für ein Angebot es der Vermittler in der Hand hat, ob der Effektivzins noch einen Tick nach unten rutscht: Er muss nur auf etwas Provision verzichten. Das ist keine Provisionserstattung (Cashback) wie sie Rentablo für eingerechnete Abschlussprovisionen (Ausgabeaufschlage) und Bestandsprovisionen bei Investmentfonds vornimmt, sondern ein direkter Verzicht, der zulässig ist.

Zu einem Provisionsdschungel wird die Kombifinanzierung aus einem Bausparvertrag und einem tilgungsfreien Hypothekendarlehen, mit dem die spätere Auszahlung aus dem Bausparvertrag vorfinanziert wird. Bei Bausparverträgen werden bis zu 1,6 Prozent der Bausparsumme als Provision gezahlt. Allerdings sollte der Verbraucher ebenfalls den Blick zuallererst auf den Effektivzins richten. Ebenfalls seit 2016 müssen Bausparkassen einen Effektivzins für die gesamte Laufzeit der Kombifinanzierung ausweisen. Der Effektivzins der Kombifinanzierung ist so, bei gleicher Laufzeit, mit dem Effektivzins eines Bankdarlehens vergleichbar.

Nächster Teil der Rentablo-Serie zum Thema Provisionen: Beteiligungen

Kurz und knapp